С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новый Строительный кодекс (Кодекс РК от 9 января 2026 года № 253-VIII). Он заменил Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности 2001 года и по-новому определил, какие документы нужны для постройки частного дома.
Короткий ответ. Кодекс предусматривает два режима. Упрощённый уведомительный — дом строится по эскизу, без полной проектной документации, без экспертизы и без технадзора. Стандартный разрешительный — полный цикл: изыскания, проект, обязательная экспертиза, надзор и официальная приёмка в эксплуатацию.
Упрощённый режим доступен, только если ваш дом одновременно отвечает трём условиям: не выше двух этажей, рассчитан на проживание одной семьи и расположен вне района повышенной сейсмической опасности. Если хотя бы одно условие не выполняется — дом строится по стандартной процедуре.
Для Алматы, Алматинской области и других сейсмоактивных регионов это принципиальный момент: значительная часть застраиваемых территорий попадает в зоны повышенной сейсмической опасности, и упрощённый порядок там недоступен независимо от того, насколько скромный дом вы планируете.
Три вопроса, которые определяют ваш режим
Прежде чем планировать бюджет и сроки, ответьте на три вопроса. Достаточно одного «да» в правой колонке — и вы в стандартном режиме.
| Вопрос | Упрощённый режим | Стандартный режим |
|---|---|---|
| Сколько этажей? | Не выше 2-х | 3 и более |
| Участок в зоне повышенной сейсмической опасности? | Нет | Да |
| На сколько семей рассчитан дом? | На одну | На две и более: блокированные дома, дуплексы, таунхаусы |
Определяющая норма — подпункт 1) пункта 4 статьи 98 Кодекса. Он разрешает строить по эскизам, без проектно-сметной документации, «строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей, кроме строительства в районах (зонах) повышенной сейсмической опасности в соответствии с картами сейсмического микрозонирования, а также картами селевой, оползневой и лавинной опасностей и рисков».
Формулировка «кроме строительства в районах повышенной сейсмической опасности» и есть та оговорка, которая выводит сейсмоопасные участки из льготного порядка.
Блокированная застройка — таунхаусы, дуплексы, дома на несколько семей — под определение индивидуального жилого дома не подпадает, поэтому льгота на неё не распространяется даже при двух этажах и вне сейсмозоны.
Упрощённый уведомительный режим: что это на практике
Если дом отвечает всем трём условиям, процедура выглядит так: вы оформляете право на земельный участок, получаете в акимате архитектурно-планировочное задание с техническими условиями на подключение к сетям, заказываете эскизный проект и согласовываете его с местным исполнительным органом. Полная проектно-сметная документация не требуется. При этом инженерно-геодезические изыскания — топографическая съёмка участка (топоплан в масштабе 1:500) — нужны и здесь: без геодезической основы нельзя корректно посадить дом на местности, выдержать отступы от границ и правильно подключить сети. А вот полные инженерно-геологические изыскания грунтов в упрощённом режиме не обязательны.
Комплексная вневедомственная экспертиза для таких объектов не проводится. Технический надзор и авторское сопровождение не обязательны. По завершении строительства собственник принимает дом в эксплуатацию самостоятельно, в упрощённом порядке.
Это существенно дешевле и быстрее. Именно поэтому важно на самом раннем этапе точно понять, попадаете вы под этот режим или нет.
Стандартный разрешительный режим: пошаговый порядок
Если хотя бы одно условие не выполнено — например, участок в сейсмоопасной зоне — порядок другой и включает следующие этапы.
- Земельный участок. Получение в акимате решения о предоставлении права на землю. Срок действия решения устанавливается с учётом нормативной продолжительности проектирования.
- Архитектурно-планировочное задание (АПЗ). Выдаётся местным исполнительным органом, включает технические условия на подключение к инженерным сетям. Для сейсмоопасных территорий в состав исходных данных обязательно входят карты сейсмического микрозонирования, а также карты селевой, оползневой и лавинной опасности.
- Задание на проектирование. Составляется и утверждается заказчиком на основании решения по земле и АПЗ.
- Инженерные изыскания. Обязательны в полном объёме — без них проектирование и строительство не допускаются. Выполняются инженерно-геодезические изыскания — топографическая съёмка участка в масштабе 1:500 с нанесением рельефа, существующих зданий, сооружений и надземных/подземных инженерных коммуникаций — и инженерно-геологические изыскания грунтов: проходка разведочных скважин, отбор проб грунта и грунтовых вод, определение физико-механических характеристик грунтов, уровня и агрессивности подземных вод и несущей способности основания. Результаты служат основанием для выбора типа и глубины заложения фундамента. Для сейсмоопасной площадки изыскания дополняются данными сейсмического микрозонирования.
- Проектно-сметная документация. Разрабатывается полный комплект на основании задания, АПЗ и результатов изысканий. Эскизом ограничиться нельзя.
- Комплексная вневедомственная экспертиза. Обязательна. Заказчик вправе выбрать любую аккредитованную экспертную организацию.
- Согласование проекта с акиматом. Индивидуальный жилой дом строится по проекту, согласованному с местным исполнительным органом.
- Уведомление о начале СМР. Подаётся через цифровую систему «единого окна» с план-графиком посещения объекта, согласуемым с органом ГАСК.
- Технический надзор и авторское сопровождение. Оба обязательны на протяжении всего строительства. Освобождение действует только для объектов из льготного перечня, куда сейсмоопасный дом не входит.
- Приёмка в эксплуатацию. По общему порядку, а не самостоятельно собственником. Акт оформляется заказчиком совместно с техническим надзором и авторским сопровождением.
- Учёт акта приёмки. Регистрируется через Госкорпорацию «Правительство для граждан» и вносится в цифровую систему государственного градостроительного кадастра.
Сравнение двух режимов
| Параметр | Упрощённый режим | Стандартный режим |
|---|---|---|
| Проектная документация | Эскизный проект | Полная проектно-сметная документация |
| Комплексная экспертиза | Не требуется | Обязательна |
| Технический надзор | Не обязателен | Обязателен |
| Авторское сопровождение | Не обязательно | Обязательно |
| Приёмка в эксплуатацию | Самостоятельно собственником | Заказчик + технадзор + авторский надзор, по акту |
| Исходные данные и изыскания | Стандартные градостроительные условия + инженерно-геодезическая (топографическая) съёмка участка | Топографическая съёмка и инженерно-геологические изыскания грунтов, карты сейсмического микрозонирования и карты опасностей |
Что особенного в сейсмоопасной зоне
Помимо самой процедуры, Кодекс предъявляет к таким объектам содержательные требования безопасности.
- Выбор площадки. Обязателен учёт гидрогеологических условий и уровня сейсмической опасности, с соблюдением требований застройки по картам сейсмического микрозонирования.
- Карты сейсмического микрозонирования. Неотъемлемая часть исходных материалов, которые акимат выдаёт для разработки проектной документации. Без них комплект исходных данных считается неполным.
- Мероприятия по сейсмобезопасности. Должны быть предусмотрены в проекте, включая условия экстренной эвакуации людей при землетрясении.
Важный практический момент: относится ли конкретно ваш участок к зоне повышенной сейсмической опасности, определяется именно по картам микрозонирования, которые вы получаете от Управления архитектуры при подаче заявления на АПЗ. То есть статус площадки выясняется на самом раннем этапе — до начала проектирования и до того, как вы вложите деньги в проект.
Чем рискует застройщик, выбравший «не тот» режим
Самая частая и дорогая ошибка — начать строительство по эскизу, считая участок обычным, а затем выяснить, что он в сейсмоопасной зоне. Последствия: дом построен без обязательной экспертизы, без технадзора и авторского сопровождения, а значит его нельзя принять в эксплуатацию в установленном порядке.
Дальше начинается самое неприятное — узаконивание постфактум. Оно требует обследования уже возведённых конструкций, поверочных расчётов несущей способности и, часто, проекта усиления, если фактические решения не отвечают требованиям сейсмостойкости. Это дороже и дольше, чем изначально пройти правильную процедуру.
Отдельно стоит учитывать: Кодекс задаёт рамочные требования, а точные формы документов, сроки и последовательность действий через портал «одного окна» устанавливаются отдельными Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур. Перед началом работы по конкретному объекту эти Правила и требования стоит проверить отдельно.
Частые вопросы
Мой участок в Алматы. Значит, точно стандартная процедура?
С высокой вероятностью да, но проверять нужно по картам сейсмического микрозонирования конкретно для вашего участка. Их выдаёт управление архитектуры города/района при обращении за архитектурно-планировочным заданием.
Дом двухэтажный, но с цокольным этажом. Это два этажа или три?
В случае, если по нормам этаж относится к цокольному и мансардному, то в общую этажность он не входит.
Можно ли обойтись без экспертизы, если дом маленький?
Если участок в сейсмоопасной зоне — нет. Освобождение от экспертизы привязано не к площади дома, а к попаданию объекта в льготный перечень статьи 98, из которого сейсмоопасные территории исключены.
Что делать, если дом уже построен без разрешительных документов?
Потребуется пройти процесс легализации, если в вашем районе нет моратория на данную процедуру. И требуется техническое обследование конструкций с поверочными расчётами. По его результатам определяется, соответствует ли построенное требованиям, и что нужно сделать для узаконивания — в том числе усиление конструкций, если расчёты покажут недостаточную несущую способность.
Кто определяет уровень ответственности объекта?
Уровень ответственности зависит от функционального назначения, особенностей несущих конструкций, этажности и в том числе от сейсмической опасности места строительства. Он определяется на этапе проектирования по нормативным документам.
ATB Engineering выполняет полный цикл для частного строительства: инженерные изыскания, разработку проектно-сметной документации, сопровождение прохождения комплексной вневедомственной экспертизы, авторское сопровождение и технический надзор. Если дом уже построен и требуется узаконивание — проводим техническое обследование конструкций с поверочными расчётами и при необходимости разрабатываем проект усиления. Работаем по всему Казахстану.
Материал носит информационный характер и подготовлен по состоянию на июль 2026 года. Для решения по конкретному объекту сверяйтесь с действующей редакцией Строительного кодекса РК и требованиями вашего местного исполнительного органа.
